خلع ید و تخلیه

 خلع ید و تخلیه چیست؟

امروزه از مهم ترین دعاوی و پرونده های رایج ملکی دعوای تخلیه و خلع ید می باشند. و از آن جایی که این دو دو دعوای متفاوت و در عین حال با نقاط اشتراک و شبیه به یکدیگرند لازم است که به آن ها پرداخته شود ومرز های این دو دعوا به روشنی مشخص شوند .

ما نیز در این نوشتار شما را با خلع ید و تخلیه مفهوم و تفاوت های آن ها آشنا می کنیم .

خلع ید چیست؟

خلع در لغت به معنای گسستن است. واژه ی ید نیز در لغت به معنای دست و به معنای قدرت و توانایی است.

خلع ید، به دعوایی اطلاق می شود که مالک یک مال غیر منقول، علیه متصرف غیر قانونی ملک خود اقامه می کند. در این دعوا مالک خواستار پایان تصرفات غیرمجاز خوانده و بازستانی ملک خود است. منظور از تصرف غیر مجاز این است که متصرف با مالک هیچ گونه قراردادی ندارد. در واقع مالک به تصرفات متصرف رضایت نداشته و تصرفات انجام شده با اذن مالک نیست.

ارکان دعوای خلع ید چیست؟

مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد

دعوای خلع ید تنها نسبت به اموال غیرمنقول قابلیت اقامه و رسیدگی را دارد. یعنی مالی که مورد تصرف غیر قانونی قرار گرفته است، الزاما باید غیرمنقول باشد. به اموالی غیر منقول گفته می شود که انتقال آنها از مکانی به مکان دیگر ممکن نباشد و موجب وارد آمدن خرابی به خود مال یا مکان آن شود. مثلا زمین غیرمنقول است. زیرا نمی توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. پس در خصوص اموال منقول نمی توانیم از دعوای خلع ید استفاده کنیم و باید به سراغ عناوین دیگری برویم.

غصب نمودن مال توسط متصرف

رکن دوم این است که متصرف مال مالک را غصب نموده باشد. در قانون مدنی غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. منظور از استیلا غلبه و چیرگی است. در واقع در غصب، متصرف بر مال مالک غلبه چیره می شود در حالی که مالک راضی به تصرفات او نیست. زمانی غصب منجر به طرح دعوای خلع ید می شود که غاصب بر مال غیرمنقول دیگری غالب شود.

عدوانی بودن تصرف

رکن بسیار مهم تحقق غصب عدوانی بودن تصرف است. یعنی تصرفات متصرف باید غیر مجاز و غیر قانونی باشد، تا دعوای خلع ید را بتوان علیه او مطرح نمود. پس برای آن که عمل متصرف غصب محسوب شود، تصرفات او باید غیرقانونی باشد. یعنی نه از جانب مالک اذنی برای تصرف داده شده باشد، نه قراردادی بین آنها باشد و نه قانون اجازه ی  این تصرف را به او داده باشد.

مالکیت خواهان مسلم باشد

تنها کسی می تواند خلع ید متصرف از ملکی را بخواهد، که خود مالک ان مال باشد. مالکیت خواهان بر مال مورد تصرف باید مسلم و محرز باشد و اختلافی در آن وجود نداشته باشد. خواهان باید  سند مالکیت خود را پیوست دادخواست نماید. اگر خواهان مالک واقعی ملک باشد ولی سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را طرح نماید. پس از اثبات مالکیت خواهان در دادگاه او می تواند دعوای خلع ید را علیه متصرف طرح نماید.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

دادگاه صالح برای دعوای خلع ید

دعوای خلع ید را تنها می توان نسبت به اموال غیر منقول مطرح نمود. بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید، با توجه به محل وقوع مال غیر منقول تعیین می شود. با توجه به ماده  ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع شده است. در این مورد صلاحیت محلی دادگاه با توجه به محل اقامت خوانده تعیین نمی شود.

بهای خواسته دعوای خلع ید

یکی از تکالیف خواهان هنگام تقدیم دادخواست، تعیین خواسته و بهای آن است، مگر اینکه خواسته مالی نباشد یا نتوان بهای آن را مشخص کرد. تعیین این نکته که یک دعوا مالی است یا غیرمالی، از نظر میزان هزینه دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارای اهمیت است.

اکنون با توجه به بند ج از شق ۱۲ ماده ی ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، دعوای خلع ید مالی در نظر گرفته می شود. چه مالکیت مورد اختلاف باشد و چه نباشد.

مطابق ماده ی مذکور، خواهان باید در دادخواست خلع ید، بهای خواسته را معین نماید. بهای خواسته ی تعیین شده از نظر صلاحیت دادگاه و ارزش خواسته موثر است. اما هزینه ی دادرسی بر اساس بهای منطقه ای ملک تعیین و پرداخت می شود.

اجرای حکم خلع ید

پس از آن که به دعوای خلع ید رسیدگی شد، این امکان وجود دارد که دادگاه خواسته ی خواهان را وارد تشخیص دهد. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده به عنوان متصرف غیرمجاز، به خلع ید از مال خواهان را صادر می نماید. در این صورت با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویل مالک خواهد شد.

ممکن است متصرف در ملک بنایی احداث کرده یا درخت کاشته باشد. هیچ یک از این موارد موجب عدم امکان حکم خلع ید نمی شود. محکوم علیه باید کلیه تجهیزات و وسایل خود را از ملک خارج نماید. و اگر نسبت به انتقال تجهیزات خود از داخل ملک اقدام نکند، اموال او به حافظ سپرده خواهد شد.

 خلع ید در اموال مشاع

در خصوص دعوای خلع ید از ملک مشاع، هر گاه دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و حکم به خلع ید متصرف به نفع خواهان صادر نماید،از تمام ملک خلع ید می شود. البته با توجه به این که ممکن است همه ی مالکین اقدام به طرح دعوای خلع ید نکرده باشند یا این فرض که یکی از شرکا اقدام به تصرف ملک نموده باشد

و توجه به این نکته که هیچ یک از شرکا نمی تواند در سهم دیگران تصرف نماید،  پس از بیرون راندن متصرف، ملک به تصرف محکوم له داده نمی شود.

دعوای تخلیه  چیست؟

دعوای تخلیه ید در مواردی مطرح می شود که شخصی با اذن مالک از مال او استفاده نماید. اما پس از پایان مدت اذن، همچنان به استفاده از مال وی ادامه دهد.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

ارکان دعوای تخلیه ید

وجود توافق و قرارداد بین طرفین

یعنی ابتدا شخص با اذن مالک از مال او استفاده می کند. در این مرحله استفاده کننده مانند امین است. ید استفاده کننده امانی است.

از بین رفتن توافق یا اذن: قرارداد به هر دلیل از بین رفته و مالک نمی خواهد استفاده کننده به تصرفات خود ادامه دهد. در این مورد می توان به اتمام قرارداد اجاره اشاره نمود.

امتناع استفاده کننده از تحویل مال به مالک

استفاده کننده از بازگرداندن مال مالک به او امتناع می کند و مال را به صورت غاصبانه نزد خود نگاه دارد.

ید استفاده کننده به ید غاصبانه تبدیل می شود

استفاده کننده دیگر امین مالک نیست، بلکه غاصب است. یعنی هر اتفاقی برای مال بیافتد ضامن خواهد بود. به عبارت دیگر چنانچه مال تلف شود یا خسارتی به آن وارد شود حتی اگر این خسارت مستند به فعل غاصب نباشد و او تقصیری در بروز این خسارت نداشته باشد باز هم مسئول پرداخت خسارت به مالک خواهد بود.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید چیست؟

دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می‎شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و مالک بخواهد غاصب را از ملک خود اخراج کند، اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد، که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده، اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند، می‎توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود.

همچنین، ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد. در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند.

یک تفاوت دیگر خلع ید و تخلیه ید این است که، دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است، اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد.

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر می باشد بهترین روش برای تخلیه چیست؟

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

خلع ید

خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول اعم از خانه مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود آن دعوا را  اقامه می نماید و از دادگاه (که البته امروزه در صلاحیت  شورای حل اختلاف است) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و  به وی تحویل نماید، بعنوان مثال من دارای یک باب آپارتمان مسکونی  می باشم و به مسافرت می روم بعد از ۲ سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مجتمع  از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف آپارتمان  پرداخته .

در آن مبادرت به کار آرایشگری نموده است،هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد آپارتمان  را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع آپارتمان مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم ،شرط اصلی جهت طرح دعوی  خلع ید داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت.

اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم والا موفق نمی شوم.

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -به معنای اعم آن- به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود.

بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

لازم به ذکر می باشد كه دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید تفاوت دارد چون منشاء دعوای خلع ید غصب می باشد و هیچ قراردادی میان مالک و متصرف وجود ندارد ولی در تخلیه قراردادی موجود می باشد اما با وجود اینكه مدت اجاره پایان یافته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی باشد اینجا لازم است دعوای تخلیه مطرح گردد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نمی باشد و همین که مالک منافع هم باشد کفایت می نماید.

مشاوره و وکالت دعاوی ملکی

دپارتمان حقوقی املاک و مستغلات موسسه حقوقی وکیل برتر با بهره گیری از وکیل ملکی متخصص و با تجربه در زمینه ی امور ملكی ، خدمات حقوقی ویژه خود را در قالب و قبول وکالت ، در خصوص دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد ، ارائه می نماید .