پروانه تعمیرات ساختمان
یکی از موضوعات کاربردی در حوزه ساخت وساز شهری و حقوق اراضی بحث تعمیرات ساختمان می باشد.
متاسفانه در حقوق ما کمتر به بحث اراضی، املاک ساختمانی، یا احکام و مسائل مربوط به آن ها پرداخته شده است.
ما در این نوشتار قصد داریم که گامی در جهت روشن کردن احکام مربوط به ساخت و ساز و حقوق مربوط به آن برداریم . واز این جهت تعمیرات ساختمان و نحوه اخذ پروانه آن را بررسی خواهیم کرد.
به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری یکی از وظایف شهرداری را صدور پروانه ساختمانی می داند و بر اساس این افراد باید قبل از هرگونه ساخت و ساز از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند و در آن ماده بیان شده که در صورت عدم اخذ پروانه از شهرداری ساخت و ساز بدون پروانه آنها در کمیسیون که در ماده 100 قانون شهرداری پیش بینی شده است رسیدگی خواهد شد.
وقتی به این ماده توجه می کنیم متوجه می شویم آنچه به صراحت بیان شده که نیاز به اخذ پروانه از شهرداری است « احداث بنا » بوده و در خصوص دریافت پروانه ساختمانی به منظور تعمیرات صراحتاً قیدی بیان نشده است و این امر باعث شده تا در مورد تعمیرات برداشت های متفاوتی از این قانون صورت بگیرد که در ادامه برداشت ها و دلایل هر کدام را بیان خواهیم نمود.
دیدگاه اول: برای تعمیرات ساختمان پروانه لازم است
بر اساس این دیدگاه چون ای ماده گفته شده است که اشخاص باید قبل از هر گونه اقدام عمرانی از شهرداری پروانه بگیرند پس این قید صراحت در این دارد که افراد برای هر گونه فعالیت ساختمانی اعم از احداث بنا، تعمیرات ، مرمت بنا و… از شهرداری باید مجوز و پروانه اخذ کنند.
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل شهرداری متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
دیدگاه دوم: برای تعمیرات ساختمان مجوز از شهرداری لازم نیست
بر اساس این دیدگاه اگر چه ابتدای ماده گفته قبل هرگونه عملیات عمرانی اشخاص باید از شهرداری پروانه بگیرند .چون در ماده برای موارد خاصی جریمه مشخص شده که عبارتند از:
- احداث بنا بدون پروانه
- احداث ساختمان برخلاف پروانه
- تراکم اضافی
- عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
- تجاوز به معابر
- عدم رعایت اصول فنی،بهداشتی و شهرسازی
- تغییر کاربری غیر مجاز
در غیر این موارد اشخاص حق دارند تا بدون نیاز به گرفتن پروانه از شهرداری به تعمیرات بنا بپردازند. مگر در مورد « تعمیرات اساسی» و منظور از این تعمیرات تعمیراتی است که منجر به تغییر مفاد پروانه و شامل یکی از مواردی که در بالا گفته شد می باشد. و در غیر این موارد نیازی به گرفتن پروانه ساختمانی نیست . به نظر می رسد این دیدگاه با اصول حقوقی سازگارتر است.
رویه موجود شهرداری ها
در عمل شهرداری ها قبل از تعمیرات اشخاص را ملزم به گرفتن پروانه و مجوز از شهرداری می نمایند. و در صورتی که افراد بدون پروانه اقدام به تعمیرات کنند از عملیات ساختمانی آنها جلوگیری می شود تا زمانی که مجوز تعمیرات را از شهرداری اخذ نمایند .
اما بر اساس بخشنامه شماره ۸۱۱٫۱۱۰۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰حوزه معاونت شهرسازی و معماری موارد زیر جهت ساختمانهای مسکونی نیاز به مراجعه و کسب مجوز از شهرداری نداشته و مالکین میتوانند راساً نسبت به مورد اقدام نمایند.
مواردی که نیاز به اخذ پروانه نیست
- مرمت بام از قبیل (تعویض قیرگونی و آسفالت – نصب موزائیک – تعویض – مرمت شیروانی)
- تعمیر و تعویض کف سازی زیر زمین و طبقات
- سفید کاری و نقاشی و نصب کاشی
- نماسازی ساختمان، دیوارها و حیاط
- محوطه سازی منازل و مجتمع های مسکونی اعم از احداث حوض یا استخر، کف سازی و باغچه بندی مشروط به عدم حذف پارکینگ
- نصب و تعمیر یا تعویض سرویسهای بهداشتی و رفع نواقص بهداشتی ساختمان، مشروط به عدم تغییر نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان
- تعویض درب یا پنجره، مشروط به عدم تغییر درنظام فنی و معماری و کاربری ساختمان
- لوله کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ، مشروط به اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد
- حفر چاه فاضلاب و تخلیه آن
- در منازل مسکونی که مورد اشراف پنجره های اماکن مجاور هستند، ایجاد حفاظ بر روی دیوار موجود با استفاده از مصالح سبک و مقاوم ایرانیت…..
نکته مهم این است که رعایت کامل قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن در کلیه موارد فوق الذکر الزامیست .
در نتیجه به موجب این بخشنامه در این موارد اشخاص می توانند حتی بدون گرفتن پروانه اقدام به تعمیرات بنا نمایند. و در غیر این موارد نیازی به گرفتن پروانه از شهرداری نبوده است. اما در عمل دیده می شود که برخی از شهرداری ها به مفاد این بخشنامه عمل نمی نمایند. و اشخاص را مجبور می کنند که قبل از هرگونه تعمیرات حتی به طور جزئی هم از شهرداری باید پروانه و مجوز اخذ نمایند.
در ادامه به بررسی این موضوع می پردازیم که چگونه باید از شهرداری مجوز دریافت کرد.
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
شیوه صدور و مراحل صدور مجوز تعمیرات به چه صورت است ؟
مدارک لازم برای مجوز تعمیرات ساختمانی عبارتند از:
- شامل تکمیل فرم مجوز تعمیرات و تشکیل پرونده
- اصل و کپی سند مالکیت، کپی بنچاق، کپی سند سرقفلی در صورت سر قفلی‌دار بودن متقاضی
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک یا سر قفل‌دار
- جوابیه بیمه، جوابیه آتش‌نشانی
- تکمیل فرم مجوز تعمیرات توسط کارشناس و تائید توسط مسئول واحد فنی و مجوز سازمان میراث فرهنگی در صورت واقع‌شدن ملک در محدوده بافت فرسوده
کلیه مدارک فوق در صورت جزئی بودن تعمیرات است .درصورتی‌که تعمیرات کلی و اساسی باشد علاوه بر مدارک فوق در اختیار داشتن فرم تعهد کارفرما و گواهی استحکام بنا الزامی است.
مراحل صدور پروانه تعمیرات
برای صدور پروانه تعمیرات طی مراحل زیر لازم است:
- دريافت فرم درخواست تعميرات از قسمت تشكيل پرونده واحد شهرسازي شهرداري منطقه
- صدور دستور بازديد توسط مسئول شهرسازي
- ثبت دستور در دبيرخانه
- مراجعه مالك به بايگاني جهت تائيد واحد بایگاني ( موجود بودن پرونده در بايگاني)
تبصره: در صورتي كه محل مورد نظر فاقد پرونده باشد پس از بازديد و دستور مسئول شهرسازي پرونده در بايگاني تشكيل مي گردد.
- اخذ نوبت بازديد از قسمت بازديد( اطلاعات)
- حضور در ساعت 7 صبح روز بازديد در واحد شهرسازي منطقه و تعيين ساعت بازديد توسط مامور فني منطقه و حضور
- مالك يا نماينده مالك در محل مورد بازديد
- گزارش مامور بازديد بر ظهر فرم درخواست
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
تبصره: مالك فرداي روز بازديد بايد با مراجعه بايگاني و گرفتن پرونده نزد مامور بازديد برود تا او گزارش خود را تنظيم و ارائه نمايد.
- بررسي گزارش توسط مسئول شهرسازي و در صورت بلامانع بودن از كليه جهات كاربري، گذربندي و…
- كنترل عوارض( مراجعه مالك به دفتر مسئول شهر سازی)
- كنترل عوارض توسط محاسب در مراجعه مالك به واحد محاسبات پس از تائید توسط محاسب، مراجعه مجدد به رئيس شهرسازي
- صدور دستور مجوز پروانه تعميرات توسط مسئول شهرسازي
- مراجعه به قسمت تشكيل پرونده و تهيه پيش نويس پروانه تعميرات و تايپ آن
تبصره : مالك موظف به پرداخت فيش عوارض نوسازي سال جاري و در صورتيكه محل تجاري يا دفتر كار باشد پرداخت
- فيش عوارض كسب سال جاري در كليه مراحل 11 گانه مي باشد.
- امضاء محاسب ، مسئول شهرسازي، معاون مالي، اداري
- صدور پروانه تعميرات ( مهر و شماره) توسط واحد دبيرخانه
- ارجاع پرونده به بايگاني توسط مال
- نکته : پروانه تعميرات داراي مدت اعتبار خاصي نمي باشد.