مشترکات و مشاعات ساختمان

مشترکات و مشاعات ساختمان

مشترکات و مشاعات ساختمان

 شاید برای شما  جالب باشد که بدانید آپارتمان نشینی نیز قواعد و احکام حقوقی خاصی دارد که آگاهی از آن ها می تواند کمک زیادی به بهبود این طریق از زندگی بکند. یکی از بحث های مربوط به این موضوع مشاعات و مشترکات ساختمان و نحوه اداره آن ها می باشد .

 ما نیز در این نوشتار قصد داریم شما را با مشترکات و مشاعات ساختمان و قواعد حاکم بر آن ها آشنا کنیم .

 مشترکات ساختمان

 مشترکات به قسمت‌هایی از یک ساختمان گفته می‌شود که تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی که در اختیار دارند می‌توانند از آن استفاده کنند و حق استفاده آن به یک یا چند آپارتمان خاص یا محل کار مخصوص مربوط نمی‌شود.

به طور کلی بخش‌هایی از یک ساختمان که نام آن‌ها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان قید نشده باشد و یا این که به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد از جمله قسمت‌های مشترک به حساب می‌آید مگر این که به خاطر عرف و عادت محل، در تعلق آن به بخش معینی شک و تردید وجود داشته باشد.

 مصادیق مشترکات ساختمان

• زمین

• تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی

• چاه

• فاضلاب

• انشعاب برق مشترک و برق سه فاز ساختمان (برقی که برای راه پله‌ها، پارکینگ، آسانسور و… استفاده می‌شود)

• انبار مشترک (در آپارتمان سازی فعلی انبارها مجزا ساخته می‌شوند و در سند هر واحد نیز قید می‌شود اما قسمت‌های بیرون از انبار جزو مشترکات است)

• لوله‌های ساختمان

• سیم‌های برق

• اسکلت ساختمان

• نمای ساختمان

• پشت بام

• راهروها

• راه پله‌ها

• درب و پنجره‌های قسمت‌های عمومی

• پارکینگ اضافه

• لابی ساختمان

• رختشویی خانه

• حیاط

• حیاط خلوت

• باغچه

• محوطه‌های عمومی ساختمان

• اتاق سرایدار

• تلفن و آنتن مرکزی

• آسانسور

• موتورخانه

• استخر، سونا و جکوزی

• و…

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

قواعد حاکم بر مشترکات ساختمان

برای داشتن آرامش و راحتی در زندگی آپارتمانی تا حدود زیادی آگاهی به قوانین مربوط به مشترکات ساختمان و نکات حقوقی مربوط به آن تاثیر گذار است .

• استفاده کننده قانونی ملک چه مالک چه مستاجر درباره اجرای قوانین اداره ساختمان‌های مشمول قانون تملک متعهد است.

• قسمت‌های مشترک ساختمان از جمله زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله، درب‌های ورودی و پنجره قسمت‌های عمومی، رختشویی خانه و هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها برای آپارتمان خاصی اختصاصی نشده باشد غیر قابل انتقال هستند و هر یک از مالکان به اندازه مالکیت اختصاصی خود در استفاده از آن سهم دارند.

• هزینه مشترکات به هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که برای محافظت و نگهداری ساختمان، تاسیسات و تجهیزات، هزینه‌های اداری، تعمیر ساختمان و حق الزحمه مدیران در نظر گرفته می‌شود. از جمله این هزینه‌ها مشترکات می‌توان به مواردی مانند رنگ آمیزی در،دیوار و نرده‌های مشترک، سرایدار و سایر هزینه‌های مشابه در بخش مشترک اشاره کرد.

• بر اساس قوانین آپارتمان نشینی هر مالک باید سهمی معادل نسبت مساحت اختصاصی آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران بپردازد. علاوه بر این در صورتی که فرد یا افرادی از قسمتی از مشترکات به صورت اختصاصی استفاده می‌کنند بر اساس قانون و عرف باید هزینه استفاده از آن را بپردازند. همچنین افراد ساکن در ساختمان می‌توانند از تنظیم قرارداد برای محاسبه سهم هر یک از مالکان استفاده کنند یا این که افراد می‌توانند بر سر این که برخی هزینه‌های قسمتی از ساختمان را تعدادی از مالکان بر عهده بگیرند به توافق برسند.
• یکی دیگر از مواردی که جزو مشترکات اصلی ساختمان به حساب می‌آید نمای ساختمان است. بنابراین برای هر گونه تغییر در ظاهر ساختمان از جمله تغییر در نما، درب‌ها و دیوارها، موافقت همه مالکین الزامی است و هزینه آن، جزو هزینه مشترکات محسوب می‌شود.

• یکی از مشکلاتی که معمولا گریبان‌گیر مدیران و مالکان ساختمان است پرداخت نشدن هزینه مشترکات است. اگر چه یکی از معمول‌ترین راه‌ها برای درخواست پرداخت بدهی از بدهکار ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی در ساختمان است اما بر اساس قانون این اختیار به مدیران داده شده است که برای دریافت طلب خود از ارسال اظهار نامه یا مراجعه به دادگاه کمک بگیرند.

• از اختیارات قانونی دیگری که در این زمینه به مدیران داده شده است امکان قطع مشترکات از بدهکار به عنوان مثال جلوگیری از ارائه خدمات سرمایشی یا گرمایشی و آب مشترک به فرد مالک بدهکار است. همچنین در صورتی که امکان قطع دسترسی برای مدیر وجود نداشته باشد او می‌تواند با ارائه درخواست قطع خدمات مشترک به دادگاه این کار را عملی کند در عین حال مدیر می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور علاوه بر دریافت اجازه توقیف اموال بدهکار خسارت تاخیر بدهی را نیز از او دریافت کند.

• در هر ساختمانی که در آن بیش از سه مالک سکونت داشته باشند باید ساکنان برای مجتمع خود مدیر انتخاب کنند تا به کارهایی نظیر اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ مشترکات بیمه ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان، ارائه ندادن خدمات به بدهکاران و مراجعه به اداره ثبت را بر عهده بگیرد.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

• دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه مشترکات را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند و با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.

• در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

• پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

• هنگام خرید ملک، علاوه بر انتقال قسمت اختصاصی به مالک، او حق استفاده از قسمت‌های مشترک را نیز پیدا می‌کند و این دو حق از یکدیگر جدایی ناپذیرند یعنی تا زمانی که مالک در قسمت اختصاصی خود ساکن است، حق استفاده از قسمت‌های مشترک را نیز دارد و نمی‌تواند هیچ یک از این دو حق را به صورت جداگانه به فرد دیگری انتقال دهد. بلکه هنگام انتقال، این دو حق با هم به دارنده جدید تعلق خواهد گرفت. ضمن این که این انتقال به صورت خودکار صورت خواهد پذیرفت و نیاز به درخواست دارنده جدید ندارد.

• مدیر یا مدیران مکلف هستند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده خواهند بود.

 ساکنین مجتمع‌های آپارتمانی باید در نظر داشته باشند که هزینه مربوط به تاسیسات ساختمان بر عهده تمامی افراد ساکن در آپارتمان و جزو مشاعات ساختمان‌ها است و چنانچه وسیله‌ای عمومی برای ساختمان تهیه شود لازم است تا همه آن‌ها سهم هزینه خود را بپردازند حتی اگر از آن استفاده نکنند.

 

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

مشاعات ساختمان

اصولا بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکیتی برای آن قید نشده باشد، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، را مشاعات می‌گویند.

 مصادیق مشاعات ساختمان

• زمین ساختمان

• پشت بام

• درب ورودی

• راهرو

• پنجره‌های راهرو

• آسانسور

• ورودی پارکینگ

• پارکینگ اضافی

• پله‌ها

• شوفاژخانه

• تاسیسات مشترک

• انشعابات مشترک

• حیاط

• لابی

• باغچه

 قواعد حاکم بر مشاعات ساختمان

• ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند آنطور که استفاده آنها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحدها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
• هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
• استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
• گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.
• هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
• استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
• خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
• استفاده از فضای پارکینگ برای مهمانی و جشن تنها با رضایت ساکنین و اجازه مدیر ساختمان امکان پذیر است.
• هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

تفاوت میان مشترکات و مشاعات ساختمان

 در واقع دو کلمه مشاعات ساختمان‌ها و مشترکات آن که گاهی اوقات به اشتباه به یک معنی به کار برده می‌شوند با یکدیگر تفاوت دارند و رابطه میان این دو واژه به معنی عموم و خصوص مطلق است. در واقع کلیه مشترکات مشاع می‌باشند ولی همه مشاعات، مشترک نیستند.

طبق ماده دوم قانون تملک آپارتمان‌ها: «قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد.»

 در صورتی که مالکیت قسمتی از یک ملک به شخص خاصی اطلاق نشده باشد آن قسمت از ملک را جزو مشترکات طبقه‌بندی می‌کنند که از جمله این قسمت‌ها می‌توان به راهرو و راه پله‌های مشترک، درب ورودی مشترک، پنجره راهرو، آسانسور و… اشاره کرد.

اما حیاط یا بامی که فقط در دسترس یکی از مالکین ساختمانی قرار دارد و از دسترس سایرین خارج است جزو مشترکات به حساب نمی‌آید و مالکیت آن از نوع مشاعات ساختمان‌ها محسوب می‌شود و حتما باید تحت عنوان استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی به آن اشاره شود. علاوه بر این، طبق تبصره ۳ ماده قانون گفته شده هزینه محافظت از چنین قسمت‌هایی به عهده دارنده حق استفاده اختصاصی خواهد بود.

قسمت‌هایی که در محدوده  مشاعات ساختمان‌ها طبقه بندی می‌شوند تنها در صورتی برای یک فرد خاص قابل استفاده‌اند که همه مالکین این اجازه را به او بدهند. به عنوان مثال فرض کنید در ساختمانی چند طبقه حیات خلوتی وجود دارد که تنها ساکن طبقه اول به آن دسترسی دارد.

 به طور کلی می‌توان این حیاط خلوت را جزو مشترکات ساختمان به حساب آورد و فردی که در طبقه اول سکونت دارد این اجازه را ندارد که از آن به عنوان انباری یا هر چیز دیگری که صرفا مختص خود او است استفاده کند اما این امر تا زمانی صادق است که از سوی سایر مالکین اجازه استفاده اختصاصی به او داده شود که در صورت داشتن اجازه می‌تواند آزادانه و به شکل اختصاصی از این حیاط خلوت استفاده کند در غیر این صورت سایر مالکان این اجازه را دارند تا از استفاده نابجای مالک طبقه اول از قسمتی که به عنوان مشترکات شناخته شده است شکایت کنند.