تفاوت عرصه و اعیان چیست؟

 عرصه و اعیان ، مصادیق و تفاوت ها

عرصه و اعیان و تفاوت آن ها یکی از موضوعات مطرح در حوزه حقوق ساختمان ها و اراضی است . و از آن جایی که کاربرد زیادی دارد و سر و کار خیلی از ما به آن خورده یا می خورد لذا لازم است که به آن پرداخته شود و احکام و نکات مربوط به ان بیان شود .

ما نیز در این نوشتار قصد داریم شما را با مفهوم عرصه و اعیان وتفاوت های بین این دو آشنا کنیم .

عرصه و اعیان چیست؟

حتما تا به حال نام عرصه و اعیان به گوش شما هم خورده است منظور از عرصه زمین است و اعیان ساختمان می باشد،  باید به این نکته توجه داشت که هر یک از آپارتمان هایی که بر روی یک زمین قرار دارد نیز اعیان می باشند. عرصه و اعیان طبق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود. با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذی صلاح عرصه و اعیان می‌توانند کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.

اهمیت عرصه و اعیان

عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه می‌گویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع  زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به میزان سهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.

سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان

سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان‌ها در آن بنا شده‌اند و سند ملکی اعیان به سند هریک از واحدهای آن آپارتمان اطلاق می‌گردد. نام این نوع اسناد بیشتر در مشاورین املاک شهرهای بزرگ، که واحدهای آپارتمانی در زمین‌های بزرگ بنا می‌شود، بیشتر شنیده می‌شود. البته سند شش‌دانگی که برای هر آپارتمان داده می‌شود شامل عرصه و اعیان ملک است. یا اینکه در بعضی موارد عرصه غیرقابل واگذاری است. مثل زمین‌های موقوفی که در ادامه توضیح می‌دهیم و مالک تنها صاحب سند اعیان ملک است.

قدر السهم یا سهم  اعیان از عرصه

سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که در آن بنا شده نسبت به ‌کل واحدهای مجتمع آپارتمانی سنجیده می‌شود. به این سهم، قدر السهم یا سهم اعیان از عرصه گفته می‌شود.

مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان 100 متری در مجتمع‌های مسکونی که در زمینی با متراژ چند هزار متری بنا شده است را دارید و یا یک آپارتمان با همان متراژ در یک ساختمان دارای سه واحد که در زمین 300 متری بنا شده، ابتدا باید به این موضوع دقت کنید که بحث سهم اعیان از عرصه این دو ملک متفاوت از هم است. این مورد در هنگام قیمت‌گذاری آپارتمان اهمیت بیشتری پیدا می کند.

 عرصه و اعیان در زمین های موقوفی

در این نوع زمین ها و املاک، بر خلاف بسیاری از اسناد ملکی، صاحب اعیان و عرصه با یکدیگر متفاوت می باشد. لذا در این نوع از املاک به سبب اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نمی باشد بایستی سالیانه مبلغی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. این اجاره به صورت 99 ساله خواهد بود و پس آن با بررسی شرایط درباره اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری خواهد شد. علاوه بر این هرگونه خرید و فروش در این اراضی باید تحت نظارت سازمان اوقاف انجام شود.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟

با ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراحل دریافت گواهی پایان کار شروع می‌شود. پس از بازدید نقشه بردار و همینطور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می‌نماید. بعد از طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه اعیان تفکیک می‌گردد.

تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟

برای این کار لازم است مالک یا وکیل قانونی از شهرداری منطقه تقاضای نقشه تفکیک پلاک نماید وقتی این تقاضا انجام شد شهرداری مدارک لازم را از متقاضی دریافت می کند.ونقشه مصوبه را به او می دهد و یک نسخه از این نقشه نیز جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت شرکت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال خواهد شد .

در مرحله بعد نماینده و نقشه بردار با یکدیگر به محل وقوع ملک رفته واز آن بازدید می کنند و اگر مغایرتی مشاهده نشد گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع صادر می شود . در مرحله بعد لازم است که نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی نماید ( صورت مجلس تفکیکی حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح متعلقات مفروزی با قید مساحت و حدود وهم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک می باشد )

در نهایت تفکیک عرصه توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان انجام می شود.

 

تفاوت عرصه و اعیان

تفاوت بین عرصه و اعیان از این جهت است که به زمین عرصه می گویند و به بنا یا ساختمانی که روی آن بنا شده است اعیان می گویند لذا عرصه و اعیان دو چیز متفاوت اند و اشخاص به همان اندازه که صاحب اعیان اند از عرصه نیز سهم می برند .

همان طور که در این نوشتار توضیح دادیم و بیان نمودیم امور حقوقی و بحث معاملات ملکی از اهمیت و پیچیدگی های زیادی برخوردار اند. لذا توصیه می کنیم قبل از ورود به بحث های حقوقی ،خرید و فروش و بحث های مربوط به املاک با آن آشنا شوید . و در صورت لازم از وکلای مجرب و خبره ای که در حوزه تخصصی  املاک قبول وکالت می کنند مراجعه کنید .

موسسه حقوقی وکیل برتر نیز با در اختیار داشتن وکلای مجرب و کارشناسان حقوقی با تجربه می تواند شما را در این زمینه یاری کند . و پاسخگوی سوالات شما در زمینه حقوق املاک خواهد بود. این اقدام به شما کمک خواهد کرد که در دعوای حقوقی خود از مسیر درست طرح دعوا و پیگیری حقوق خود منحرف نشوید ودر عین حال با صرف هزینه ای متناسب با خاطر جمع و امنیت و آسودگی ذهن به حقوق خود در این زمینه برسید .برای این کار لازم است با مشاورین ما در موسسه حقوقی وکیل برتر تماس حاصل نمایید.

موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

 

عرصه و اعیان

طبق تعریف قانون‌گذار، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می‌شود، گفته می‌شود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد.

به ‌عنوان‌ مثال اگر آپارتمانی خریداری کنید، سند شش ‌دانگ آن شامل عرصه و اعیان  می‌شود و وقتی ساخت و ساز در زمین به پایان می‌رسد سند ملکی عرصه با انجام مراحل قانونی در اداره ثبت به صورت سندهای تفکیکی شش‌ دانگ، که شامل سهم اعیان از عرصه در آن قید شده تبدیل می‌شود و مالک هر واحد سندی جداگانه برای آپارتمان خود دارد. در هنگام خرید باید به کاربری عرصه دقت کرد تا آپارتمان مسکونی را به‌جای آپارتمان تجاری به فروش نرسانند.

هنگام خرید آپارتمان

، خریدار یک واحد مسکونی خریداری می‌کند. حال می‌خواهد این واحد در مجتمع واقع در زمین چند هزار متری باشد یا در زمین دویست متری. شاید در هنگام خرید نیز از لحاظ قیمتی تفاوت چندانی با یکدیگر نداشته باشند. حتی آپارتمان‌ها در ساختمان‌های کم واحد و زمین‌های با مساحت کم طرفدار بیشتری هم دارند.

اما نکته اینجاست، در حالت اول به دلیل وسیع بودن زمینی که ساختمان در آن بنا شده مقدار قدرالسهم اعیان از عرصه خریدار بیشتر خواهد شد. موضوع قدرالسهم در زمان تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی و همچنین هنگام تقسیم ارث بسیار اهمیت پیدا می‌کند.

در هنگام تخصیص قدر السهم به واحد آپارتمان، دقیقاً تمام مواردی که در سند ملکی شش ‌دانگ عنوان‌شده، از جمله پارکینگ، انباری و بالکن جهت محاسبه، لحاظ می‌گردد.

به دلیل همین نکات است که هر واحد آپارتمانی واقع در یک مجتمع آپارتمانی ممکن است دارای شرایط مختلفی باشد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان خانه در هر مورد متفاوت باشد. ممکن است در یک مجتمع همه واحدها دارای متراژ مساوی نباشند یا واحدی دارای دو پارکینگ و یا انباری بزرگ‌تر باشد؛ که در این موارد نحوه محاسبه با ضرایب مختلف انجام می‌شود. همان‌طور که می‌دانیم انجام این‌گونه محاسبات در صلاحیت کارشناسان ذی‌ربط است.