وکیل ملکی
وکیل ملکی , بهترین وکیل متخصص در امور ملکی در تهران : یکی از پر تکرارترین دعاوی حاضر در محاکم دعاوی املاک می باشد که متاسفانه علت عمده و اصلی افزایش این قبیل دعاوی عدم بهره مندی از تخصص وکلای دادگستری متبهر در این زمینه می باشد .
وکیل ملکی چه تخصص و توانایی دارد؟
وکیل ملکی متخصص حقوقی است که در زمینه معاملات املاک و مستغلات و دعاوی ملکی تخصص دارد. این وکیل به طور کامل به قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات تسلط دارد و می تواند در زمینه های مختلف به شما کمک کند.
برخی از تخصص ها و توانایی های وکیل ملکی عبارتند از:
- تسلط به قوانین و مقررات مربوط به املاک و مستغلات: وکیل ملکی به تمام قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش ملک، اجاره، رهن، وقف، ارث، و سایر مسائل مربوط به املاک و مستغلات تسلط دارد.
- مهارت در تنظیم و بررسی قراردادهای ملکی: وکیل ملکی می تواند به شما در تنظیم و بررسی قراردادهای ملکی مانند قرارداد خرید و فروش، اجاره، رهن و غیره کمک کند تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
- توانایی دفاع از حقوق شما در دعاوی ملکی: وکیل ملکی می تواند در صورت بروز اختلاف در معاملات ملکی یا دعاوی مربوط به املاک و مستغلات، از حقوق شما در مراجع قضایی دفاع کند.
- ارائه مشاوره حقوقی در زمینه املاک و مستغلات: وکیل ملکی می تواند در زمینه های مختلف مربوط به املاک و مستغلات به شما مشاوره حقوقی ارائه دهد.
حوزه های فعالیت وکلای ملکی
وکلای ملکی در زمینه های مختلفی فعالیت می کنند، از جمله:
- معاملات ملکی: وکیل ملکی می تواند در تمام مراحل معاملات ملکی مانند خرید و فروش، اجاره، رهن، و غیره به شما کمک کند.
- دعاوی ملکی: وکیل ملکی می تواند در دعاوی ملکی مانند خلع ید، تخلیه، تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی، و غیره از حقوق شما دفاع کند.
- مشاوره حقوقی در زمینه املاک و مستغلات: وکیل ملکی می تواند در زمینه های مختلف مربوط به املاک و مستغلات مانند اخذ مجوزهای ساختمانی، مسائل مربوط به شهرداری، و غیره به شما مشاوره حقوقی ارائه دهد.
در صورت نیاز به کمک وکیل ملکی، می توانید از طریق کانون وکلای دادگستری مرکز یا کانون وکلای دادگستری استان خود اقدام کنید.
نکاتی که باید در انتخاب وکیل ملکی به آنها توجه کنید:
- تجربه و تخصص وکیل در زمینه دعاوی ملکی: وکیلی را انتخاب کنید که در زمینه دعاوی ملکی تجربه و تخصص کافی داشته باشد.
- تعهد و وجدان کاری وکیل: وکیلی را انتخاب کنید که متعهد و وجدان کار باشد و به طور کامل از حقوق شما دفاع کند.
- هزینه وکیل: قبل از انتخاب وکیل، در مورد هزینه وکیل با او صحبت کنید و به توافق برسید.
با انتخاب یک وکیل ملکی مجرب و متخصص می توانید از حقوق خود در معاملات ملکی و دعاوی مربوط به املاک و مستغلات محافظت کنید.
وکیل ملکی الزام به فک رهن وکیل متخصصی است که در زمینه دعاوی مربوط به فک رهن و آزادسازی املاک از وثیقه، تجربه و تخصص دارد. این وکیل میتواند به شما در انجام مراحل قانونی لازم برای فک رهن، از جمله تنظیم دادخواست، ارائه مدارک و شواهد، و پیگیری پرونده در مراجع قضایی کمک کند.
شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن:
- پرداخت کامل بدهی توسط راهن (رهن‌گذار)
- ارائه اصل سند رهنی به مرتهن (رهن‌گیرنده)
- عدم وجود هرگونه شرط ضمن عقد رهن که مانع از فک رهن شود
مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن:
- مراجعه به وکیل ملکی: اولین قدم برای طرح دعوای الزام به فک رهن، مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه است. وکیل میتواند شما را در خصوص مراحل قانونی لازم و مدارک مورد نیاز راهنمایی کند.
- تنظیم دادخواست: وکیل شما با توجه به شرایط پرونده، دادخواستی را تنظیم میکند که در آن خواستار الزام مرتهن به فک رهن ملک مورد نظر میشود.
- ارائه دادخواست به دادگاه: دادخواست به همراه مدارک مورد نیاز به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه میشود.
- رسیدگی به دعوا در دادگاه: در جلسه دادگاه، خواهان (راهن) و خوانده (مرتهن) حضور می‌یابند و قاضی به اظهارات و مدارک آنها رسیدگی میکند.
- صدور حکم: در نهایت، قاضی با توجه به مدارک و شواهد ارائه شده، حکم خود را صادر میکند.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به فک رهن:
- اصل سند رهنی
- اصل و فتوکپی کارت ملی و شناسنامه خواهان و خوانده
- مدارک و شواهدی که نشان‌دهنده پرداخت کامل بدهی توسط راهن باشد
- وکالت‌نامه وکیل (در صورت وجود)
هزینه وکیل ملکی الزام به فک رهن:
هزینه وکیل ملکی الزام به فک رهن به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، میزان تخصص و تجربه وکیل، و محل سکونت وکیل بستگی دارد. برای اطلاع دقیق از هزینه وکیل، لازم است با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
نکات مهم:
- در صورتی که مرتهن از فک رهن ملک خودداری کند، راهن میتواند با مراجعه به مراجع قضایی و طرح دعوای الزام به فک رهن، ملک خود را از وثیقه آزاد کند.
- برای طرح دعوای الزام به فک رهن، حضور وکیل الزامی نیست، اما مشورت با یک وکیل متخصص میتواند به شما در تسریع روند پرونده و افزایش احتمال موفقیت شما کمک کند.
- قبل از طرح دعوای الزام به فک رهن، لازم است از تمام شرایط و ضوابط مربوط به این موضوع اطلاع داشته باشید.
وکیل ملکی ممانعت از حق به چه معناست؟
وکیل ملکی ممانعت از حق، وکیلی است که در زمینه دعاوی مربوط به ممانعت از حق، تخصص دارد. ممانعت از حق زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی از استفاده و بهره‌برداری مالک از ملک خود جلوگیری میکند. این عمل میتواند به صورت‌های مختلفی از جمله ممانعت از ورود به ملک، ممانعت از استفاده از امکانات ملک، و یا ممانعت از انجام تعمیرات و یا ساخت و ساز در ملک باشد.
وظایف وکیل ملکی ممانعت از حق:
- ارائه مشاوره حقوقی به موکل در خصوص دعاوی ممانعت از حق
- تنظیم و ارائه دادخواست رفع ممانعت از حق
- پیگیری دعاوی ممانعت از حق در مراجع قضایی
- دفاع از حقوق موکل در دادگاه
- ارائه مستندات و شواهد لازم به دادگاه
- اخذ جلب نظر کارشناس در صورت نیاز
- وصول خسارات وارده به موکل
مجازات ممانعت از حق:
مجازات ممانعت از حق بر اساس قانون مجازات اسلامی، حبس از سه ماه تا یک سال و تا ۷۴ ضربه شلاق تعزیری است.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ممانعت از حق:
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ممانعت از حق، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
نکاتی در خصوص دعاوی ممانعت از حق:
- برای طرح دعوای ممانعت از حق، ارائه سند مالکیت ضروری است.
- در صورتی که ممانعت از حق با توسل به زور و یا Gewaltanwendung انجام شده باشد، علاوه بر دعوای ممانعت از حق، می‌توان دعوای دیگری تحت عنوان ایراد ضرب و جرح نیز مطرح کرد.
- در صورتی که ممانعت از حق باعث ضرر و زیان به مالک شده باشد، مالک میتواند علاوه بر رفع ممانعت از حق، مطالبه خسارات وارده را نیز از طریق دادگاه تقاضا کند.
در اینجا چند نمونه از دعاوی ممانعت از حق آورده شده است:
- ممانعت از ورود مالک به ملک
- ممانعت از استفاده از آب و برق و گاز ملک
- ممانعت از انجام تعمیرات در ملک
- ممانعت از ساخت و ساز در ملک
- ممانعت از عبور و مرور از ملک
برای جلوگیری از ممانعت ساخت و ساز ملک چه کاری باید انجام داد؟
برای جلوگیری از ممانعت از ساخت و ساز ملک، باید اقداماتی را قبل از شروع ساخت و ساز انجام دهید:
- اخذ مجوزهای لازم:
- پروانه ساخت: از شهرداری منطقه خود برای ساخت و ساز پروانه دریافت کنید.
- استعلامات: از ادارات مختلف مانند اداره آب، برق، گاز، و … استعلام بگیرید و مجوزهای لازم را اخذ کنید.
- رعایت ضوابط و مقررات: ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری را در منطقه خود بررسی کنید و از انطباق طرح ساخت و ساز خود با آنها اطمینان حاصل کنید.
- اطلاع رسانی به همسایگان:
- اطلاع شفاهی: به همسایگان خود از قصدتان برای ساخت و ساز اطلاع دهید و در صورت وجود هرگونه اعتراض، با آنها صحبت کنید و به توافق برسید.
- اطلاع کتبی: به صورت کتبی به همسایگان خود از شروع ساخت و ساز اطلاع دهید. این اطلاعیه باید شامل تاریخ شروع ساخت و ساز، مدت زمان تقریبی آن، و اطلاعات تماس شما باشد.
- حل و فصل اختلافات:
- مذاکره: در صورت اعتراض همسایگان، سعی کنید با آنها مذاکره کنید و به توافق برسید.
- مراجعه به مراجع قانونی: اگر با مذاکره مشکل حل نشد، می توانید به مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید.
نکات مهم:
- قبل از شروع ساخت و ساز، از استحکام بنا و عدم وجود خطر ریزش اطمینان حاصل کنید.
- از پیمانکاران و کارگران مجرب و ماهر استفاده کنید.
- از مصالح مرغوب و با کیفیت استفاده کنید.
- نظارت بر روند ساخت و ساز را به طور دقیق انجام دهید.
- در صورت بروز هرگونه مشکل، به سرعت به مراجع ذیصلاح اطلاع دهید.
دعاوی تغییر کاربری زمین بدون مجوز به چه شکل است؟
دعاوی ملکی تغییر کاربری زمین بدون مجوز:
مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز:
- ایجاد بنا و تأسیسات: ساخت هرگونه بنا و تأسیسات در اراضی زراعی و باغی بدون اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح، تغییر کاربری محسوب میشود.
- خاکبرداری و خاکریزی: هرگونه عملیات خاکبرداری و خاکریزی که منجر به تغییر در سطح زمین و کاربری آن شود، بدون اخذ مجوز، غیرمجاز است.
- گودبرداری: گودبرداری برای احداث بنا یا هر منظور دیگری در اراضی زراعی و باغی بدون اخذ مجوز، تغییر کاربری محسوب میشود.
- احداث کوره های آجر و گچ پزی: احداث کوره های آجر و گچ پزی در اراضی زراعی و باغی به دلیل آلودگی و تخریب محیط زیست، ممنوع است.
- پی کنی: پی کنی برای احداث بنا در اراضی زراعی و باغی بدون اخذ مجوز، تغییر کاربری محسوب میشود.
- دیوارکشی اراضی: دیوارکشی اراضی زراعی و باغی به منظور تفکیک و تغییر کاربری آن، بدون اخذ مجوز، غیرمجاز است.
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی: دپوی هرگونه مواد زائد و ضایعات در اراضی زراعی و باغی که منجر به تخریب و آلودگی خاک شود، بدون اخذ مجوز، ممنوع است.
- ایجاد سکونتگاههای موقت: ایجاد سکونتگاههای موقت در اراضی زراعی و باغی به منظور تغییر کاربری آن، بدون اخذ مجوز، غیرمجاز است.
مجازات تغییر کاربری غیرمجاز:
- جزای نقدی: بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، متخلفان از این قانون به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است، محکوم خواهند شد.
- حبس: در صورت تکرار جرم تغییر کاربری غیرمجاز، علاوه بر جزای نقدی، مرتکب به حبس از یک ماه تا شش ماه نیز محکوم خواهد شد.
- قلع و قمع: در برخی موارد، دادگاه میتواند حکم به قلع و قمع بنا و مستحدثات احداثی در اثر تغییر کاربری غیرمجاز را صادر کند.
راهکارهای پیشگیری از تغییر کاربری غیرمجاز:
- افزایش آگاهی عمومی: اطلاع‌رسانی و آموزش به کشاورزان و مالکان اراضی زراعی و باغی در خصوص قوانین و مقررات مربوط به تغییر کاربری میتواند در پیشگیری از این تخلف موثر باشد.
- تقویت نظارت‌ها: افزایش نظارت توسط مراجع ذیصلاح از جمله جهاد کشاورزی، منابع طبیعی و شهرداری‌ها میتواند در جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز اراضی موثر باشد.
- تسریع در صدور مجوز: تسهیل و تسریع در فرآیند صدور مجوز برای تغییر کاربری اراضی میتواند از انگیزه افراد برای تغییر کاربری غیرمجاز بکاهد.
مواردی که در دعاوی ملکی مربوط به تغییر کاربری زمین بدون مجوز باید اثبات شوند:
- مالکیت خواهان: خواهان دعوی باید مالکیت خود را نسبت به زمین مورد نظر اثبات کند.
- تغییر کاربری غیرمجاز: خواهان دعوی باید اثبات کند که تغییر کاربری زمین بدون اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح صورت گرفته است.
- ضرر و زیان: در دعاوی مطالبه خسارت، خواهان دعوی باید ضرر و زیان ناشی از تغییر کاربری غیرمجاز را اثبات کند.
دعاوی اسناد جعلی که در خرید و فروش املاک و معاملات آن انجام می شود به چه شکل است؟
دعاوی اسناد جعلی در معاملات املاک
معاملات املاک و مستغلات به دلیل حجم بالای سرمایه و پیچیدگی‌های حقوقی، همواره مورد سوءاستفاده افراد سودجو قرار گرفته است. یکی از شایع‌ترین این سوءاستفاده‌ها، جعل اسناد و مدارک مربوط به ملک است.
انواع دعاوی مربوط به اسناد جعلی در معاملات املاک:
- ابطال سند جعلی: در صورتی که سند ملکی جعلی باشد، خریدار یا هر ذینفع دیگری میتواند با طرح دعوای ابطال سند جعلی، خواستار بطلان سند و استرداد مال خود شود.
- تخلیه ملک: در صورتی که ملک با سند جعلی به شخص دیگری منتقل شده باشد، مالک واقعی میتواند با طرح دعوای تخلیه ملک، خواستار استرداد ملک خود از متصرف فعلی شود.
- مطالبه خسارات: در صورتی که در اثر جعل سند، به خریدار یا هر ذینفع دیگری خسارتی وارد شده باشد، میتواند با طرح دعوای مطالبه خسارات، خواستار جبران خسارات خود از جاعل و یا سایر متخلفان شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی اسناد جعلی:
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی اسناد جعلی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
نکات مهم در خصوص دعاوی اسناد جعلی:
- اثبات جعلی بودن سند، بر عهده خواهان دعوا است.
- در صورتی که سند جعلی در مراجع رسمی مانند دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، اثبات جعلی بودن آن دشوارتر خواهد بود.
- در دعاوی مربوط به اسناد جعلی، حضور وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی میتواند بسیار مفید و راهگشا باشد.
راهکارهای پیشگیری از جعل اسناد در معاملات املاک:
- انجام معاملات ملکی در دفاتر اسناد رسمی معتبر
- استعلام اصالت سند از مراجع ذیصلاح
- اخذ نظر کارشناس حقوقی قبل از انجام معامله
- دقت در صحت و تطابق اطلاعات مندرج در سند با مدارک و مستندات
فروش مال مشاع چیست ؟
فروش مال مشاع به معنی واگذاری مالکیت یک دارایی یا امتیاز مشترک بین دو یا چند نفر به شخص ثالث است. در این نوع فروش، تمام شرکا به نسبت سهم خود در مال، از سود حاصل از فروش آن منتفع می‌شوند.
مراحل کلی فروش مال مشاع:
- تصمیم‌گیری برای فروش: در اولین قدم، تمام شرکا باید با اکثریت آرا در مورد فروش مال مشاع به توافق برسند.
- تعیین قیمت: قیمت ملک مشاع توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشود.
- انتخاب روش فروش:
- فروش توافقی: در این روش، شرکا با یکدیگر توافق میکنند که ملک را به چه کسی و به چه قیمتی بفروشند.
- مزایده: در این روش، ملک مشاع از طریق مزایده عمومی به بالاترین پیشنهاد دهنده فروخته میشود.
- تقسیم و سپس فروش: در این روش، ابتدا ملک مشاع بین شرکا تقسیم میشود و سپس هر یک از شرکا سهم خود را به طور جداگانه می‌فروشند.
- تنظیم سند رسمی: پس از انتخاب روش فروش و انجام معامله، باید سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار تنظیم شود.
نکات مهم در مورد فروش مال مشاع:
- رضایت تمام شرکا: برای فروش مال مشاع، رضایت تمام شرکا الزامی است.
- تعیین سهم هر شریک: قبل از فروش، سهم هر یک از شرکا در مال مشاع باید مشخص باشد.
- رعایت حق شفعه: در صورت وجود حق شفعه برای سایر شرکا، باید این حق در نظر گرفته شود.
- پرداخت هزینه‌های مشترک: قبل از فروش، باید تمام هزینه‌های مشترک مربوط به مال مشاع پرداخت شود.
مزایای فروش مال مشاع:
- تقسیم سود: با فروش مال مشاع، شرکا می‌توانند به سود حاصل از آن دست پیدا کنند.
- رفع اختلافات: در برخی موارد، فروش مال مشاع میتواند راهی برای حل اختلافات بین شرکا باشد.
- جلوگیری از تضییع حقوق: فروش مال مشاع میتواند از تضییع حقوق شرکا جلوگیری کند.
معایب فروش مال مشاع:
- مشکلات توافق: ممکن است شرکا در مورد قیمت، روش فروش و سایر شرایط به توافق نرسند.
- کاهش ارزش ملک: در برخی موارد، فروش مال مشاع میتواند به کاهش ارزش آن منجر شود.
- مشکلات حقوقی: در صورت عدم رعایت قوانین و مقررات مربوط به فروش مال مشاع، ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد شود.
در نهایت، قبل از اقدام به فروش مال مشاع، باید با یک وکیل یا متخصص حقوقی مشورت کنید تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
افراز مال و تفکیک به چه معناست؟
افراز و تفکیک دو اصطلاح حقوقی هستند که به تقسیم مال اشاره دارند، اما تفاوت‌هایی با هم دارند.
افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا در مال مشترک یا مشاع است. به عنوان مثال، اگر زمینی به شما و برادرتان به ارث رسیده باشد، هر کدام از شما مالک سهمی از آن هستید. برای اینکه بتوانید از سهم خود به طور جداگانه استفاده کنید، باید زمین را افراز کنید. در افراز، سهم هر یک از شرکا مشخص میشود و به آنها تعلق میگیرد.
تفکیک به معنای تقسیم یک ملک است، بدون اینکه سهم هر یک از مالکان مشخص شود. در تفکیک، مالک یا مالکان یک ملک، آن را به قطعات کوچکتر تقسیم میکنند. این کار میتواند به دلایل مختلفی انجام شود، مانند فروش قطعات، ساخت و ساز، یا استفاده بهتر از زمین.
تفاوت‌های افراز و تفکیک:
- رضایت مالکان: افراز در صورتی انجام میشود که بین مالکان توافقی وجود نداشته باشد. در حالی که تفکیک با رضایت مالک یا مالکان انجام میشود.
- طرح دعوا: برای افراز، طرح دعوا و شکایت الزامی است. اما تفکیک بر پایه صلح مطرح میشود.
- تعیین سهم: در افراز، سهم هر یک از شرکا مشخص میشود. اما در تفکیک، سهم هر یک از مالکان مشخص نمیشود.
نکات مهم:
- افراز و تفکیک فقط برای اموال غیرمنقول مانند زمین و آپارتمان کاربرد دارند.
- برای انجام افراز یا تفکیک، باید به مراجع قضایی یا ثبتی مراجعه کرد.
- قبل از انجام افراز یا تفکیک، باید از مشاوره حقوقی استفاده کرد.
اثبات مالکیت ملک به چه صورت است؟
اثبات مالکیت ملک به روش های مختلفی امکان پذیر است که در ادامه به برخی از آنها اشاره می کنم:
- سند رسمی:
قوی ترین و معتبرترین روش اثبات مالکیت، ارائه سند رسمی ملک است. سند رسمی، سندی است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به امضای وکیل و متصدی دفترخانه رسیده باشد.
- سند عادی:
سند عادی، سندی است که توسط خود اشخاص تنظیم شده و به امضای آنها رسیده است. اگرچه سند عادی به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نیست، اما می تواند به عنوان اماره تصرف و در کنار سایر مدارک و دلایل، برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرد.
- شهادت شهود:
شهادت شهود، یکی دیگر از روش های اثبات مالکیت است. شهود باید اشخاصی باشند که از موضوع دعوا اطلاع داشته و حاضر باشند در دادگاه شهادت دهند.
- تصرف:
تصرف به معنای تسلط و اختیار بر مال است. تصرف می تواند به عنوان اماره ای بر مالکیت تلقی شود، اما به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی نیست.
- اقرار:
اقرار، اعتراف شخص به مالکیت دیگری بر ملک است. اقرار می تواند به صورت کتبی یا شفاهی باشد.
نکاتی در خصوص اثبات مالکیت:
- در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد، اثبات مالکیت با ارائه سند رسمی صورت می گیرد و نیازی به ارائه سایر مدارک و دلایل نیست.
- در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد، اثبات مالکیت با ارائه سایر مدارک و دلایل مانند سند عادی، شهادت شهود، تصرف و اقرار امکان پذیر است.
- در نهایت، اثبات مالکیت به تشخیص قاضی و با توجه به مجموع مدارک و دلایل ارائه شده صورت می گیرد.
دعوای الزام به فم رهن در امور ملکی چیست؟
دعوای الزام به فک رهن در امور ملکی، دعوایی است که خواهان (راهن) از دادگاه تقاضا میکند که مرتهن را به فک رهن (آزادسازی سند ملک) محکوم کند. این دعوا زمانی مطرح میشود که:
- تمام بدهی راهن به مرتهن پرداخت شده باشد:
در این حالت، با توجه به اینکه تعهد راهن (پرداخت بدهی) انجام شده است، مرتهن موظف است که سند ملک را از رهن آزاد کند. اگر مرتهن از این کار خودداری کند، راهن میتواند با طرح دعوای الزام به فک رهن، او را به این کار مجبور کند.
- مرتهن رضایت به فک رهن ندهد:
گاهی اوقات، ممکن است راهن تمام بدهی خود را به مرتهن پرداخت کرده باشد، اما مرتهن به دلایلی مانند عدم تمایل به فک رهن یا وجود اختلاف بین طرفین، از آزادسازی سند ملک خودداری کند. در این شرایط، راهن میتواند با طرح دعوای الزام به فک رهن، از طریق مراجع قضایی اقدام به حل مشکل نماید.
- شرایط فک رهن در قرارداد رهن درج نشده باشد:
در برخی از قراردادهای رهن، شرایط فک رهن به طور دقیق مشخص نشده است. در این حالت، ممکن است در خصوص زمان و نحوه فک رهن بین راهن و مرتهن اختلاف ایجاد شود. برای حل این مشکل، راهن میتواند با طرح دعوای الزام به فک رهن، از دادگاه تقاضا کند که شرایط فک رهن را تعیین کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن:
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن:
- دادخواست الزام به فک رهن
- مدارک مثبت پرداخت بدهی (مانند فیش های واریزی)
- اصل و تصویر سند رهنی
- قرارداد رهن (در صورت وجود)
- کارت ملی و شناسنامه خواهان و خوانده
هزینه دادرسی دعوای الزام به فک رهن:
هزینه دادرسی دعوای الزام به فک رهن، بر اساس 3.5 درصد ارزش خواسته (معادل ارزش ملک) محاسبه میشود.
مراحل رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن:
پس از ثبت دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی، دادگاه به موضوع دعوا رسیدگی میکند. در این مرحله، خواهان باید مدارک و دلایل خود را ارائه کند. سپس، خوانده (مرتهن) فرصت دفاع از خود را خواهد داشت. در نهایت، دادگاه با توجه به مدارک و دلایل ارائه شده از سوی طرفین، اتخاذ تصمیم میکند.
نکات مهم در خصوص دعوای الزام به فک رهن:
- در صورتی که خواهان دعوای الزام به فک رهن، مدارک و دلایل کافی برای اثبات پرداخت بدهی خود به مرتهن را ارائه نکند، دعوی او رد خواهد شد.
- در برخی موارد، ممکن است دادگاه قبل از صدور حکم، قرار کارشناسی صادر کند تا ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شود.
- در صورتی که حکم به نفع خواهان صادر شود، مرتهن موظف است که ظرف مهلت تعیین شده توسط دادگاه، سند ملک را از رهن آزاد کند. در غیر این صورت، با جریمه نقدی مواجه خواهد شد.
نمونه رای دادگاه در خصوص دعوای الزام به فک رهن:
“در خصوص دعوی خواهان به خواسته الزام به فک رهن … با توجه به مدارک و دلایل ارائه شده از سوی خواهان، از جمله فیش های واریزی مربوط به پرداخت بدهی، و عدم ارائه دفاعیات موثر از سوی خوانده، دادگاه دعوی خواهان را وارد دانسته و خوانده را به فک رهن … محکوم می کند. این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان … می باشد.”
حال در مقاله حاضر سعی نموده ایم نکات کلیدی در دعاوی مربوط به املاک را مختصراً بیان نماییم :
دعوای فسخ قرارداد در امور ملکی شامل چه مواردی است؟
دعوای فسخ قرارداد در امور ملکی
دعوای فسخ قرارداد در امور ملکی به موقعیتی اشاره دارد که یکی از طرفین قرارداد ملکی ادعا میکند که قرارداد معینی که امضا کرده‌اند، به دلایل خاصی معتبر نیست و باید لغو یا فسخ شود. این امور معمولاً به دلیل تخلف، تضعیف شرایط اولیه قرارداد، یا نقض شرایط توافق شده اتفاق می‌افتد.
مثال‌هایی از دلایلی که ممکن است منجر به درخواست فسخ قرارداد ملکی شود، عبارتند از:
- عدم رعایت یکی از شرایط اساسی قرارداد توسط یکی از طرفین.
- تغییر شرایط اولیه یا وضعیت‌های موجود از زمان امضای قرارداد تا زمان اجرای آن به گونه‌ای که باعث تحمیل بار غیرمنصفانه به یکی از طرفین شود.
- وجود فساد یا نقض قوانین محلی یا ملی.
- تخلف از تعهدات توافق شده توسط یکی از طرفین.
با درخواست فسخ قرارداد، طرف ادعاکننده معمولاً به دادگاه مربوطه مراجعه میکند و دلایل و مدارک مربوط به ادعای خود را ارائه می‌دهد. سپس دادگاه مسئله را بررسی کرده و تصمیم میگیرد که آیا قرارداد باید فسخ شود یا خیر.
موارد افراز و تقسیم املاک مشاع در امور ملکی چیست؟
افراز و تقسیم املاک مشاع یک مسئله مهم در حوزه امور ملکی است، به‌ویژه زمانی که دو یا چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک هستند و نیاز به تقسیم آن دارند. در اینجا چند مورد مهم در این زمینه آورده شده است:
- **توافق نامه**: اگر مالکان مشاع موافق باشند، می‌توانند توافق‌نامه‌ای برای افراز و تقسیم املاک مشترک خود امضا کنند. این توافق‌نامه ممکن است شامل جزئیات مانند نحوه تقسیم، امکانات مشترک (مانند مسیرهای دسترسی مشترک، پارکینگ، و غیره) و حقوق و وظایف هر نفر باشد.
- **قوانین محلی**: در برخی موارد، قوانین محلی ممکن است مقررات خاصی را برای افراز و تقسیم املاک مشاع تعیین کنند. این مقررات ممکن است شامل الزاماتی مانند حضور یک وکیل یا ثبت رسمی تقسیم‌نامه باشند.
- **وکیل یا مشاور حقوقی**: مشاوره از وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در زمینه امور ملکی میتواند در تدوین توافق‌نامه و انجام مراحل قانونی مرتبط با افراز و تقسیم املاک مشاع کمک کند.
- **رسمیت و ثبت**: در برخی جوامع، تقسیم ملک مشترک نیاز به رسمیت و ثبت دارد. این شامل ثبت تقسیم‌نامه در دفتر ثبت اسناد و املاک یا مراجع دولتی مشابه است.
- **رعایت حقوق همه مالکان**: هنگام افراز و تقسیم املاک مشترک، حقوق همه مالکان باید رعایت شود. این شامل حقوق استفاده از بخش‌های مشترک ملک، حقوق استفاده از مسیرهای دسترسی، و دیگر حقوق مربوطه است.
- **حل اختلافات**: در صورت بروز اختلافات بین مالکان در زمینه افراز و تقسیم املاک مشترک، روش‌های حل اختلاف مانند مذاکره، توسط وکیل یا رفتن به دادگاه ممکن است لازم باشد.
از آنجایی که قوانین و مقررات مربوط به افراز و تقسیم املاک مشاع در هر کشور و حتی در برخی موارد در هر منطقه ممکن است متفاوت باشد، مهم است که مالکان مشاع به دقت قوانین محلی خود را مطالعه کنند و در صورت نیاز از خدمات حقوقی استفاده کنند.
در قراردادهای مربوط به املاک باید بررسی نماییم که آیا در قرارداد شرط داوری عنوان شده است و یا خیر ؟ اگر در قرارداد شرط داوری عنوان شده باشد هرگونه اقدام در اجرای تعهدات این قرارداد می بایست از طریق نهاد داوری حل و فصل گردد .
مالک اصلی و اولیه ملک را شناسایی نماییم چرا که در اکثر دعاوی املاک میبایست مالک ملک نیز طرف دعوی قرار گیرد هرچند نام ایشان در قرارداد عنوان نگردیده باشد .
دستور فروش ملک مشاع یک سند رسمی است که توسط همه صاحبان مشاع ملک (مثل ساکنین یک ساختمان آپارتمانی) باید امضا شود و به فروش ملک مشاع اجازه دهد. این سند شامل جزئیات مربوط به فروش ملک، همچون قیمت، شرایط، تقسیم بین صاحبان و دیگر جزئیات مهم است. این دستور معمولاً توسط یک وکیل یا مشاور املاک تهیه میشود و باید تمام صاحبان مشاع ملک آن را تایید و امضا کنند.
طرح دعاوی بایدبر علیه کلیه ایادی قبلی صورت پذیرد و منظور از ایادی افرادی است که در گذشته ملک را خرید و فروش نموده اند تا به آخرین خریدار برسد .
بررسی گردد که قرارداد با وکالت تنظیم گردیده و یا شخص اصالت آنرا تنظیم نموده است .
بیشترین دعاوی املاک
با توجه به تمایل سرمایه گذاری در بخش املاک بیشترین دعاوی مربوطه به املاک در حوزه پیش فروش املاک می باشد و با توجه به این امر که مواد اولیه در ساخت و ساز افزایش شدید داشته بسیاری از سازندگان ملاک نیز با مشکلاتی روبرو شده ند و بیشتر قراردادهای پیش فروش نیز به همین علت با تاخیر روبرو می گردند .
مشارکت در ساخت
در این قبیل قراردادها شخصی به عنوان مالک و فردی دیگر به عنوان سرمایه گذار و سازنده وارد توافق می شوند و سازنده تعهداتی در ساخت داشته که در قبال آن مالک متعهد به انتقال بخشی از مالکیت خود به سازنده می گردد .
چرا وکیل ملکی ؟
بدیهی است با توجه به پیچیده بوده دعاوی املاک وکلای متبهر در این زمینه تخصص و تجربه کافی در این خصوص را داشته اند محرز و مشخص است با کوچکترین ایراد در تنظیم دادخواست ممکن است هزینه دادرسی و زمان به کلی از بین برود باید توجه داشت گرایش دعاوی املاک بسیار گسترده بوده و بهره مندی از وکیل متخصص دعاوی املاک راه را برای احقاق حق هموار خواهد نمود .
وکیل ملکی
به عنوان مثال شخصی که اقدام به تاسیس شرکت تولیدی می نماید برای اخذ تسهیلات مجبور است ملکی را در رهن بانک قرار دهد این طرز فکر در خصوص گرفتن ملک به عنوان وثیقه نادرست بوده عواقب آن نه تنها باعث ایجاد تورم بدون منطق در بازار مسکن شده بلکه موانع بسیاری را نیز در خصوص کسب و کارها و شرکتهای تولیدی ایجاد نموده است .
در بسیاری از کشورها در جهت اعطای تسهیلات بانکها محصولات تولید شده کارخانه را پیش خرید نموده و به عنوان وثیقه در رهن خود قرار می دهند .
در صورت پذیرش محصولات تولیدی کارخانه به عنوان وثیقه اعطای تسهیلات بانکها خود به عنوان ناظری در سوددهی شرکت نظارت مستمر داشته و نه تنها تمایل به خرید ملک کاهش می یابد بلکه سرمایه‌گذاری در این بخش به سمت تولید هدایت می شود .
علت بیان این مبحث به این دلیل بوده که برخی از دعاوی املاک در خصوص اختلافات بانک و وثیقه گذار بوده که منجر به عدم فک رهن ملک می گردد .
ویژگی های وکیل متخصص امور املاک
در جهت بررسی ویژگی های وکیل ملکی باید توجه داشت که وکیل املاک سابقه زیادی در دعاوی مربوط به املاک داشته باشد چرا که تجربه در این گرایش از علم حقوق بسیار پر اهمیت است .
همانطور که مشخص است دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی پرهزینه و بسیار مهم است با توجه به افزایش قیمتهای املاک موضوع دعاوی مربوطه بسیار ارزشمند بوده بدیهی است هرچه تجربه وکیل متخصص ملکی در این دعاوی بیشتر باشد نحوه دفاع دقیق تر و کامل تر خواهد بود .
قوانین مربوط به دعاوی ملکی مورد اشاره قرار گرفت در خصوص دادگاه نیز باید بیان شود قالب دعاوی ملکی در دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک ، ثبت و رسیدگی می گردد .
در مواردی اداره ثبت اسناد و املاک اقداماتی در خصوص دعاوی ملکی به انجام می رساند یکی از مواردی که اداره ثبت اسناد و املاک لازم به ورود است مباحث در خصوص تعیین تکلیف افراز یا عدم افراز اموال مشاعی است که سابقه ثبتی دارند مطابق قانون ، اداره ثبت می بایست تعیین تکلیف در این خصوص نماید که ملک مشاعی قابلیت افراز خواهد داشت یا خیر ؟
دریافت مشاوره حقوقی از وکیل
مباحث در خصوص دعاوی املاک بسیار گسترده و دارای طیف وسیعی بوده که برخی از آنها به صورت مقالات در ذیل بیان شده است .
گستره این دعاوی شامل قراردادهای پیش فروش ، سرقفلی ، حق کسب و پیشه ، دعاوی مالک و مستاجر ، مطالبه اجرت المثل ، خلع ید و رفع تصرف از املاک می باشد .
بدیهی است صرف رجوع به مباحث برای انجام امور وکالتی کافی نبوده توصیه می شود حتماً ضمن مشورت با وکیل ملکی و استفاده موثر از تخصص و تجربیات ایشان موضوع دعاوی خود را پیگیری نمایید .
طبق آمارهای رسمی ، حدود پنجاه درصد پرونده های مطروح در محاکم دادگستری ، مربوط به اختلافات و دعاوی ملکی است . پرونده های ملکی جزء پیچیده ترین و وقت گیر ترین پرونده های دادگاه ها محسوب می شوند .
وکیل ملکی
بهترین وکیل ملکی چه کسی است ؟
تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و همچنین نا آشنایی مردم نسبت به قوانین املاک و مستغلات ، نه تنها موجب طولانی تر شدن فرآیند رسیدگی می شود ، بلکه باعث نرسیدن به نتیجه مطلوب در بسیاری از موارد شده است .
با توجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در دعاوی ملکی ، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کنند
خصوصیات وکیل خوب ملکی
یکی از خصوصیات وکیل خوب این است که قبل از حضور در جلسه ی رسیدگی و دفاع از موکل با مطالعه پرونده ، اطلاعات کامل از موضوع پرونده ، دلایل و مدارک مستند پرونده را بدست آورد .
همچنین وکیل خوب کسی است که در مقابل موکل خود احساس مسئولیت کند و پاسخگوی موکل خود باشد . هر چند که وکالت تعهد به وسیله است و وکیل در رسیدن به نتیجه قانوناً مسئولیتی ندارد .
وکیل ملکی چه کسی است ؟
وکیل ملکی کسی است که علاوه بر داشتن دانش و تحصیلات حقوقی و ملکی ، تسلط و تجربیات کافی در مطرح کردن دعاوی ملکی و یا دفاع از این دعاوی را داشته باشد .
بعلاوه وکیل ملکی خوب کسی است که با دانش حقوقی بالا در امور ملکی بتواند بهترین راهکار ممکن را بشناسد و نوع دادخواست و شکایت و اقدامات قانونی را تشخیص دهد و به نحو احسن از موکل دفاع کند .
وکیل ملکی معمولاً از پذیزش دعاوی غیر ملکی مانند دعاوی خانواده و کیفری خودداری می کند و تمام تمرکز خود را در مسائل و دعاوی ملکی می گذارد . و با استفاده از دانش و مهارت خود تمامی جوانب پرونده های ملکی را سنجیده و اقدامات لازم را در جهت دفاع از موکل انجام می دهد .
عدم آشنایی اشخاص عادی با قراردادنویسی و مسائل حقوقی موجب می شود که آنها در هنگام انعقاد قرارداد دچار اشتباه شوند و پس از آن این اشتباهات گریبان گیر آنها می شود . در این مواقع تنها راه ، مراجعه به یک وکیل متخصص ملکی است
انواع دعاوی ملکی :
به طور کلی دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می شود :
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی ثبتی
هر سه دسته از دعاوی فوق ، به اموال غیر منقول مانند املاک و مستغلات مربوط می شوند . که هر کدام نیازمند تخصص لازم در زمینه خودش می باشد . به طوری که کوچکترین اشتباه موجب ایجاد هزینه های بالای اقتصادی یا ورود ضرر و زیان بسیار زیادی می شود .
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی دعاوی هستند که بحث ارتکاب جرم در آن منتفی است و فقط به دلیل عدم رعایت قوانین حقوقی و سهل انگاری اشخاص رخ می دهد . مهم ترین این دعاوی عبارتند از :
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
الزام به تحویل ملک
تأیید و اثبات وقوع بیع
مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش
استرداد ثمن معامله
خسارت تأخیر در انجام تعهد
الزام به تنطیم سند پیش فروش
مطالبه ثمن قراردادی
مطالبه اجرت المثل ملک
مطالبه سرقفلی
حکم تخلیه مستأجر
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
مطالبه اجور معوقه اجاره بها
تعدیل اجاره بها
الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت
الزام به اخذ پایان کار
افراز ملک توسط دادگاه
ابطال سند رهنی
بطلان معامله به جهت فضولی بودن
الزام به رفع ممانعت از حق
الزام به رفع مزاحمت
الزام به تنظیم سند رسمی
تأیید فسخ قرارداد
دستور فروش ملک مشاع
دعوی خلع ید
تأیید رجوع از هبه
مطالبه وجه التزام قراردادیبا توجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در این نوع دعاوی ، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کند .
وکیل ملکی، وکالت امور ملکی
ساکنین تهران و افرادی که در تهران دارای ملک می باشند زمانی که مشکل ملکی برایشان پیش می آید، معمولا در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی تهران خواهند بود.
گروه وکلای وکیل برتر با حضور وکلای حرفه ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل ها در تهران میباشد . چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی ، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی تهران میباشند توانسته ایم جزء وکلای برتر در تهران باشیم.
وکیل ملکی کیست ؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شوند.
اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می باشند و در تقسیم بندی دیگر می توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است .
وکیل ملکی وکیلی است که هرچند توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی از قبیل دعاوی خانواده (طلاق و حضانت و نفقه و فسخ نکاح و… ) را دارد، اما وارد چنین دعاوی نمیشود و صرفا تمام تمرکز خود در امور ملکی معطوف میکنند.
از جمله این دعاوی می توان به تنظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار می گیرد.
وکیل ملکی
در این قسمت تمامی موارد مربوط به وکیل ملکی را به صورت خلاصه برای شما توضیح میدهیم. برای اطلاعات بیشتر درباره هر یک از این موارد میتوانید به صفحه ی مربوطه مراجعه کنید و همچنین برای گرفتن وکیل ملکی میتوانید همین حالا قرار ملاقات رزرو کنید.
فسخ قرارداد
فسخ قرارداد یعنی پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث.
وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید
خلع ید
جهت مشاهده مطالب بیشتر وکیل ملکی در دعاوی خلع ید به ادامه مطلب رجوع کنید.
ادامه مطلب
دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟
1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتیکه در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.
2- هر دو دعوا قابلیت تجدیدنظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
3- در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی باشد.
4- کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر ، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی می تواند طرح دعوی نماید.
تصرف عدوانی و مجازات آن
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری بکند ؟
مستأجر طبق قانون مالک و مستأجر سال 1376 چنین حقی را ندارد مگر اینکه مستأجر دارای حق سرقفلی نیز باشد و مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب نماید و در صورتی که سرقفلی به مستأجر دیگر منتقل شود مالک ملزم به انتقال مغازه به مستأجر جدید است.
تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی
در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع ، هرکدام از شرکاء می تواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می شود.
ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک می تواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک ( اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند می تواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی باشد.
دستور تخلیه توسط وکیل ملکی
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض می باشد.
وکیل ملکی در امور تخلیه
وکیل ملکی متخصصی است که در زمینه دعاوی مربوط به املاک و مستغلات، از جمله دعاوی تخلیه، تخصص دارد.
وظایف وکیل ملکی در امور تخلیه:
- مشاوره حقوقی: وکیل ملکی به شما در مورد حقوق و تعهداتتان در قرارداد اجاره و همچنین قوانین مربوط به تخلیه ملک مشاوره می‌دهد.
- تنظیم دادخواست: وکیل ملکی میتواند دادخواست تخلیه ملک را به درستی تنظیم و به مراجع قضایی صالح ارائه دهد.
- پیگیری پرونده: وکیل ملکی میتواند مراحل رسیدگی به پرونده تخلیه را در مراجع قضایی پیگیری کند و در جلسات دادگاه حاضر شود.
- ** دفاع از حقوق شما:** وکیل ملکی با ارائه دفاعیات و مدارک لازم، از حقوق شما در مراجع قضایی دفاع خواهد کرد.
مزایای استفاده از وکیل ملکی در امور تخلیه:
- افزایش احتمال موفقیت در پرونده: وکیل ملکی با تسلط بر قوانین و رویه قضایی، میتواند شانس موفقیت شما در پرونده تخلیه را افزایش دهد.
- صرفه جویی در زمان و هزینه: وکیل ملکی با انجام امور حقوقی مربوط به تخلیه ملک، میتواند در زمان و هزینه شما صرفه جویی کند.
- کاهش استرس و اضطراب: وکیل ملکی با انجام امور حقوقی پرونده، میتواند استرس و اضطراب شما را در طول فرآیند تخلیه ملک کاهش دهد.
انتخاب وکیل ملکی مناسب:
در انتخاب وکیل ملکی مناسب برای امور تخلیه، باید به موارد زیر توجه کنید:
- تخصص و تجربه: وکیل ملکی باید در زمینه دعاوی مربوط به املاک و مستغلات، از جمله دعاوی تخلیه، تخصص و تجربه کافی داشته باشد.
- صداقت و امانت داری: وکیل ملکی باید فردی امین و صادق باشد و به نفع شما عمل کند.
- مهارت و توانایی: وکیل ملکی باید از مهارت و توانایی کافی برای دفاع از حقوق شما در مراجع قضایی برخوردار باشد.
هزینه وکیل ملکی:
هزینه وکیل ملکی به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، سابقه و تجربه وکیل و محل سکونت وکیل بستگی دارد.
نکاتی در مورد تخلیه ملک:
- قبل از اقدام به تخلیه ملک، باید با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
- برای تخلیه ملک، باید به مراجع قضایی صالح مراجعه کنید.
- در صورت عدم تمکین مستاجر از دستور تخلیه، میتوانید از طریق مراجع قضایی اقدام به اجرای حکم تخلیه کنید.
وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه
خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
در صورتیکه ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال استنکاف ورزد، خریدار می تواند با اخذ وکیل ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند محکوم می نماید و در صورتیکه فروشنده از اجرای رأی دادگاه نیز استنکاف ورزد نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و نسبت به امضای اسناد بجای فروشنده اقدام میکند.
نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی با وکیل ملکی
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجور معوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی میشود که مالک میتواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
ثبت سوال حقوقی
وکیل ملکی
مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد و هم از پیچیدگی های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد.
چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد .
بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی ، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است.
وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری .
به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود.
بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
وکیل ملکی
دعاوی ملکی یکی از عنوانی است که در دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری مطرح می شود.
در امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی موارد و دعاوی ای مطرح است که لازم است توسط وکیل ملک و وکیل ملکی و متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می کنند و دارای و تبحر و تجربه هستند پیگیری و انجام شود مطرح می شود.
مانند دعوای الزام به تنظیم سند , الزام به اخذ پایان کار , الزام به ایفای تعهد , الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و تصرف عدوانی ،رفع مزاحمت و ممانعت ،تخلیه… همه ی این موضوعات در دایره دعاوی ملکی قرار می گیرد. منظور از ملک مشاع ملکی است که میان چند نفر مشترک است و در قبال آن ملک استعمال می شود.
ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با رضایت هم قسمت های معلوم و مجزا را برای هر یک شرکا مشخص و تصرف کردند به عبارت دیگر در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند سهم هر یک را مفروز می نامیم.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار میرود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد.
یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
وکیل ملکی/ وکیل متخصص امور ملکی
علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند.
اما تجربه یک وکیل پایه یک دادگستری در امور ملک به عنوان وکیل ملکی پایه یک خبره در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، تصرف عدوانی ،اخذ پایان کار، وقف و رفع مزاحمت و ممانعت و غیره قبول وکالت نماید.
وکیل ملکی
از دیگر معیارهای مهم یک وکیل پایه یک ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی وی در زمینه های مختلف حقوقی،کیفری و ثبتی امور املاک
اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه های کشور نیز آشنایی کافی داشته باشد.