معامله معارض
یکی از جرایم شايع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله‌معارض است. در طبقه بندی جرایم بر حسب موضوع، جرم معامله ی معارض جزء جرایم علیه اموال و مالکیت به شمار می روند. در اين جرم دو معامله معارض يک ديگر توسط مالک اوليه واقع مي‌شود که مطابق قانون معامله‌ي دوم حتما بايد رسمي باشد.
از نظر قانون زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر را خریداری کرده است. بنابراین معامله معارض زمانی صورت می‌گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را با سند عادی (قولنامه) یا سند رسمی به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه های معاملات املاک خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز می‌فروشد.
به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می‌فروشد. معمولاً در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است. در ادامه به طور خلاصه به تفاوت این جرم با جرم کلاهبرداری می پردازیم. در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود.
به عبارتی در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود. بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد.
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
معامله ی معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد ؟
ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است: «هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.» این ماده در سال ۱۳۱۲ اصلاح شد و جمله «یا عادی» پس از «به موجب سند رسمی»، به آن الحاق شد.
این ماده در حال حاضر در خصوص بزه معامله معارض، ملاک عمل مراجع قضایی بوده و قانونی که ناسخ آن باشد، به تصویب نرسیده است.
بنابراین طبق ماده ی 117 قانون ثبت اسناد و املاک برای احراز جرم در این ماده یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:
- هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
- معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.
دانستیم که معامله ی اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است. در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند؛ هر چند قانون گفته است که معامله اول می‌تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک‌برانگیز است؛ زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است.به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است.
بر اساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.
جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر شباهت دارد. در معامله ی معارض و کلاهبرداری، مجرم در هر دو نوع جرم، دیگران را فریب می‌دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می‌شود. با این تفاوت که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است. کلاهبرداری عبارت است از بردن مال غیر همراه با سوء نیت از راه متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه.
همچنین شروع به کلاهبرداری نیز همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است. برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.
و همچنین در خصوص فروش مال غیر موضوع قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، مصوب سال 1308، شخص مال دیگری را انتقال می دهد ولی در معامله معارض موضوع ماده 117 قانون ثبت، کسی نسبت به مال خودش معاملات متعدد انجام می دهد، اگر معاملات انجام شده معتبر باشد معامله بعدی او معامله معارض تلقی می شود، به عبارت دیگر می توان گفت که در فروش مال غیر ، شخص اصلاً سابقه مالکیت ندارد. در انتقال مال غیر فقط یک معامله صورت می‌گیرد و جرم مذکور تحقق پیدا می کند در حالیکه در معامله معارض باید دو معامله معارض با یکدیگر واقع شود تا جرم مذکور واقع شود.
همچنین در معامله معارض باید انتقال اول به صورت سند عادی یا رسمی و انتقال دوم به موجب سند رسمی‌باشد در حالیکه در انتقال مال غیر، غیر از حالت فوق الذکر تمامی حالات، انتقال مال غیر باشد.
موسسه حقوقی وکیل برتر آماده ارائه خدمات حقوقی به شما بازدیدکنندگان محترم می باشد. از جمله این خدمات می توان به معرفی وکیل ، وکیل ملکی خوب تهران ، وکیل مهریه تهران می باشد و از دیگر خدمان موسسه این است که سعی بر این دارد با توجه به اینکه شما کاربران محترم به برخی از صفحات داخلی سایت بر می خورید و ممکن است به صفحات اصلی مثل وکیل پایه یک ، وکیل پایه یک دادگستری ، وکیل دادگستری تهران ، مشاوره حقوقی ، رابطه نامشروع زن ، شماره تلفن وکیل که بیشترین بازدید ها را دارند برخورد نکنید ما این لینکها را برای دسترسی آسانتر شما داخل صفحات سایت قرار دادیم